«Рынок жилищного строительства замер в неопределенности»

Генеральный директор ГК «ЕДИНСТВО» Антон Воробьев рассказал о том, как чувствует себя крупный застройщик в момент кардинальной смены правил игры.

Этого изменения ожидали около года, и вот 1 июля вступили в силу изменения в Закон №214, регламентирующий долевое строительство. Изменения должны фундаментально поменять рынок строительства жилья и положить начало новым способам взаимодействия между застройщиками, дольщиками и банками. Однако складывается впечатление, что все три стороны этого грандиозного процесса не вполне понимают, что именно происходит и что нужно делать, чтобы не понести потерь. Спустя 2 недели после вступления в силу  нового законодательства, мы обратились с вопросами к крупнейшему застройщику Рязани. На вопросы «Pro Города» ответил генеральный директор группы компаний «ЕДИНСТВО» Антон Воробьев.

– Ходили слухи, что действие изменений в 214-й закон могут отсрочить или смягчить нормы этого документа. Но  информация опровергалась на разных уровнях. И все-таки закон работает? Понятны ли новые правила, ими можно руководствоваться в работе?

– Закон начал действовать 1 июля текущего года, а 1 октября –  окончательный срок перехода на проектное финансирование. После этой даты все проекты, не получившие заключение Минстроя, обязаны будут уйти на проектное финансирование. Но самое любопытное в том, что многие нововведения до конца не ясны даже застройщикам, не говоря уже о потребителях, которые вообще не понимают, что происходит на строительном рынке.

«По старым правилам, с привлечением средств дольщиков, можно завершить строительство тех объектов, которые по состоянию на 1 октября 2019 года будут готовы на 30% и при этом на объекте будет продано не менее 10% помещений»

– Затраты на получение таких разрешений несет сам застройщик? Какие сложности возникают при подготовке документации?

– Работу кадастровых инженеров оплачивает застройщик, и, конечно, это оплачивается, как и все другие затраты на строительство, из средств дольщиков. Другого источника доходов нет. В масштабах стройки дома это небольшая сумма, но все-таки это дополнительные расходы. Ну и подготовка документации в соответствии с новыми нормами вынуждает тратить серьезные ресурсы на подготовку отчетности. Мы привлекли несколько сотрудников к заполнению данных в системе ЕИЖС. Или, например, проектная декларация, которую мы готовим по каждому объекту – это документ на 300 страниц. Там подробно описывается каждое помещение в доме. Работают с документом несколько человек. Все продажи сразу должны отмечаться в проектной документации. Эта информация вносится вручную. Добавляются квартальные отчеты о привлечении средств дольщиков. Для этого мы тоже набрали людей, и они занимаются только этими задачами. Но несмотря на сложности, все объекты ГК «ЕДИНСТВО», находящиеся в стадии строительства, уже получили заключения Минстроя. Первое заключение было получено для ЖК «Ломоносов».

«На сегодняшний день в Рязани около 100 объектов находятся в стадии неоконченного строительства. На некоторые из них получены разрешения, но стройка еще не начата. Из них, по данным регионального Минстроя, порядка 60 объектов смогут быть завершены по старым правилам, то есть с привлечением средств дольщиков. На текущий момент выдано около 40 заключений по объектам, соответствующим критериям, необходимым для получения разрешений»

– Дополнительная отчетность и обилие данных для контроля помогают дольщикам уже сейчас лучше контролировать процесс строительства?

– За полгода работы системы у нас не было ни одного обращения по поводу этой информации. Пока ЕИЖС – это ресурс, к которому обычные люди обращаются нечасто. Граждане мало знают о том, как контролировать работу застройщика. Найти информацию непросто, и еще сложнее ее понять. Ну и стоит заметить, что в систему постоянно вносятся правки и усовершенствования, поэтому она пока не может похвастаться стабильностью работы. Приходится признать, что получился  громоздкий механизм, который особой ясности в долевое строительство не внес. Это огромный массив информации, его еще предстоит научиться использовать. И дольщикам, которые хотят осознанно контролировать строительство своей квартиры, придется вникать в детали.

«На текущий момент экономически обоснованными объектами по новым правилам могут быть только дома в центральной части города. С проектами, ориентированными на доступное жилье, идти в проектное финансирование экономически нецелесообразно»

– Какие изменения возникли в себестоимости жилья в последнее время и что вообще происходит со стоимостью строительства?

– Ответ простой: себестоимость растет. Происходит удорожание строительных материалов. К сожалению, многие строительные ресурсы – это импортные товары. Скакнули валюты – и сразу растет стоимость оборудования и материалов. Плюс ко всему цена на топливо играет не последнюю роль в увеличении себестоимости строительства. Это напрямую повлияло на стоимость доставки материалов на площадку. Увеличение НДС тоже сразу повысило конечную стоимость проектов. В итоге себестоимость квадратного метра увеличилась более чем на 10% за год.

«С 2019-го по 2022 год ожидается высокий темп сдачи объектов в Рязани, так как застройщики будут достраивать дома по системе долевого строительства. Проектов, сдача которых запланирована на 2023 год, нет»

– А что с дальнейшими планами? Очевидно, что все пытаются заложить и достроить как можно больше объектов до 1 октября, но ведь нужно планировать деятельность на длительный срок.

– Строительный цикл не может быть остановлен. Люди, которые умеют строить фундамент, не могут перескочить на кладку стен. Их нужно переместить с одного фундамента на другой. Специалистов нельзя попросить подождать, они просто уйдут в другую компанию. Поэтому планировать приходится, но делать это очень сложно. Последние изменения привели к замечательной ситуации. Если проанализировать количество новостроек и предложений от застройщиков, получится, что средний цикл строительства составляет 2,5-3 года. И вот сейчас домов со сроками сдачи в 20-м, 21-м и 22-м году вполне достаточно. Но вот домов со сроком сдачи в 2023-м в Рязани нет вообще. До конца 2019 года остается 4-5 месяцев и за это время вряд ли произойдет бум вывода на рынок новых проектов. И 2023-24 годы, когда все вынуждены будут работать в системе проектного финансирования,  окажутся по темпам строительства объективно провальными. Начиная с 2023 года и далее можно прогнозировать рецессию рынка.

«За последние 8 месяцев, с ноября 2018 года по текущий момент, стоимость недвижимости в Рязани увеличилась на 10%»

– В этой ситуации 2019 год может стать рекордным по темпам строительства. И как нам аукнется этот рекорд?

– Активное реформирование строительной отрасли началось еще летом прошлого года, и все застройщики побежали за разрешениями на строительство. В короткое время на рынок вышло большое количество интересных проектов. При этом раньше мы планировали вывод своих проектов в течение 2-3 лет, но в этом году были вынуждены вывести на рынок максимальное количество проектов. И эти проекты будут завершены до 2023 года. А вот дальше все очень неопределенно. И следствием неопределенности на рынке жилья станет замедление темпов строительства. Мы просто не выводим ряд проектов на уровень реализации, пока правила игры до конца не понятны. Когда есть вероятность правок и дополнений в законодательство, рисковать проектами никто не хочет. Все долгосрочные планы пока приходится отложить.

«Строительный рынок теряет возможность гибкого ценообразования в зависимости от этапа стройки. Стоимость квартиры «от котлована» и на этапе завершения объекта раньше могла отличаться на 15% и более. И это была хорошая возможность сэкономить для молодых семей и инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость. При проектном финансировании этап строительства значения не имеет»

– И как, по-вашему, может развиваться ситуация с жилищным строительством? Что необходимо сделать для выхода из состояния неопределенности?

– Прежде чем новые проекты со сроками сдачи после 2022 года появятся на рынке, застройщики должны провести огромную работу с банковским сообществом. Кроме того, нужно точно понять объем требований, которые будут применены к проектному финансированию по эскроу-счетам. Нужно рассчитать темпы продаж, оптимизировать финансовую нагрузку при выплатах по кредитам. Пока базовая ставка по проектному финансированию очень высокая – она начинается от 12% годовых. Представьте себе: если квартира стоит 1,5 млн рублей, то к этой стоимости придется добавить стоимость всего банковского сопровождения. А это сразу плюс 200 тысяч к цене. На текущий момент экономически обоснованными объектами по новым правилам могут быть только дома в центральной части города. С проектами, ориентированными на доступное жилье, идти в проектное финансирование экономически нецелесообразно. А если просто повысить цены, жилье станет недоступным.

«По состоянию на июль 2019 года в Рязани нет ни одного строительного проекта, который бы работал по системе проектного финансирования с применением эскроу-счетов»

– Вероятно, сейчас наступило непродолжительное время, когда на рынке появилось большое количество объектов, к которым можно присоединиться дольщикам. Насколько это безопасно?

– Если объект строится и продается, то можно на 99% быть уверенными, что он будет доведен до конца. Сейчас все застройщики делают отчисления в госкорпорацию «ДОМ РФ» в размере 1,2% от стоимости каждой сделки. Так формируется большой резервный фонд. Даже если кто-то не передаст объект вовремя, или возникнут другие сложности, то покупатель может точно рассчитывать на полный возврат средств или достройку объекта из средств резервного фонда. Риски стать обманутым дольщиком сведены к минимуму. Можно с уверенностью сказать, что все проекты, которые были начаты после 2017 года, автоматически находятся под защитой компенсационного фонда.

«Практически по всем строящимся объектам в ГК «ЕДИНСТВО» получены заключения Минстроя и сохраняется возможность привлекать к строительству средства дольщиков. У покупателей все еще есть возможность принять участие в долевом строительстве»

Прим. редакции: Проектные декларации опубликованы на сайте наш.дом.рф, в материале использованы фрагменты страниц с сайтов edinstvo62.ru и наш.дом.рф