Доцент Морковкин: Минфин с 2026 года ограничит семьи одной льготной ипотекой

 

Почему государство решило закрыть «ипотечный рай» для многодетных? Какие последствия ждут рынок недвижимости после ужесточения правил? На эти и другие вопросы в эксклюзивном комментарии для progorod62.ru отвечает доцент Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин.

Министерство финансов России скорректировало правила предоставления ипотеки с господдержкой на 2026 год. Новшества затронут семейную ипотеку как самую распространенную сейчас программу с господдержкой, а также дальневосточную и арктическую ипотеку.

С весны 2024 года семейная ипотека доступна с первоначальным взносом на уровне 20% под 6% годовых по всей России семьям с детьми в возрасте до шести лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью.

Вместе с тем, по данным Единой информационной системы жилищного строительства на 27.10.2025 диапазон рыночных ставок по ипотеке в российских банках составляет от 17,9% до 23,1% годовых. Это по-прежнему достаточно жесткие кредитные условия, которые говорят о довольно дорогих заемных средствах, и далеко не все покупатели готовы настолько переплачивать.
PxHere

На этом фоне спрос на ипотеку на рыночных условиях стремительно сокращается. Выгоднее воспользоваться клиентскими программами от застройщика на более привлекательных условиях, например, рассрочкой, без привлечения ипотечного кредитного плеча, либо приобретение объекта недвижимости за наличный расчет. В подобных условиях, приобретение жилой недвижимости по ипотеке как инвестиционный проект, особенно на вторичном рынке, становится все менее выгодно. Какие предполагаются основные изменения?

Основным ограничением выступает ограничение количества льготных кредитов на одну семью, однако, супруги будут выступать созаемщиками, а также могут быть привлечены третьи лица в качестве созаемщиков, если у семьи не будет хватать дохода для одобрения банковского кредита.

Законодатель акцентирует внимание на предотвращении ситуаций, когда льготные программы использовались для инвестиционных целей, а не для решения реальных жилищных проблем семей. Введение ограничений на количество объектов недвижимости, приобретаемых одной семьёй по льготным программам, призвано устранить правовые коллизии, возникшие вследствие неоднозначного толкования норм действующего законодательства, допускавшего возможность многократного использования преференций.

Еще одно новшество касается рефинансирования так называемой комбоипотеки. Таким термином называют ситуации, когда: - часть ипотечного кредита берется по льготной ставке (6% в случае семейной ипотеки); - а часть, которая выходит за переделы суммы, разрешенной программой (по семейной ипотеке — 12 млн руб. для столичных регионов и 6 млн руб. — для остальной России), — по рыночной ипотечной ставке.

По мере снижения ставок по рыночной ипотеке, которое наблюдается сейчас, у заемщиков может возникнуть желание рефинансировать комбоипотеку на более выгодных условиях. Однако сейчас рефинансирование рассматривается банками как выдача нового ипотечного кредита, а ставка по нему пересчитывается заново и именно по рыночным условиям, поясняют в Минфине. С февраля 2026 года при рефинансировании комбоипотеки будут учитывать и ту часть, которая была выдана по льготным программам. Размер, на который возможно снизить ставку, будет зависеть от размера ключевой ставки и стоимости фондирования,