Кому не надо платить НДФЛ после продажи своей дачи в Рязанской области

Для многих людей собственная дача или квартира – самое ценное имущество. Бывают ситуации, когда вам захотелось купить дачу в Рязанской области от 500000 рублей, но в будущем нашлись причины начать реализацию этого объекта. Так просто его не продают, особенно, когда это единственное ПМЖ владельца и его семьи. Чаще всего происходит обмен в той или иной форме. Но в этой статье рассматривается «чистая» продажа недвижимости, когда официальный владелец открыто выходит на вторичный рынок жилья и не выдвигает никаких предварительных условиях для потенциальных покупателей.

По умолчанию, для сделок с недвижимостью предусмотрен налог в 13%. Платит его продавец, если это физическое лицо. Но базой налогообложения станет не вся вырученная сумма, а разница цен (покупки и продажи). Кроме того, в действующем законодательстве предусмотрены льготы для плательщиков, а также полное освобождение от уплаты НДФЛ в определенных обстоятельствах.

С 1.01.2022 г. в декларации по НДФЛ можно не писать про доход менее 1 млн.руб., если проданная недвижимость принадлежала владельцу меньше 3 лет. Причем лимит по сделке действителен и для продажи нескольких объектов одновременно. Еще предусмотрены льготы для дольщиков ЖСК, покупателей жилья с переуступкой прав по ДДУ по учету срока владения – есть шанс не платить НДФЛ совсем. Также освобождены от уплаты семьи, где от двух детей и больше – причем независимо от времени владения недвижимостью.

Кстати, о льготниках. Перерасчет ранее начисленных налогов для инвалидов, ветеранов, пенсионеров и других категорий привязан к отмене платы налога на имущество, где среди льготных видов есть и жилье в Рязанской области: квартира, комната, дача, гараж, пр. Но под эту льготу попадает лишь один проданный объект по каждому из видов. Формально все физические лица в РФ теперь льготники, потому что несмотря на введение прогрессивной ставки в 15% для нерегулярных доходов остается прежний НДФЛ (13%).

Для возмещения НДФЛ достаточно написать заявление, покупая жилье или участок – без декларации. Там еще время проверки сократили до месяца. Сам налог теперь рассчитывается без лимита (минус 1 млн.). Но для расчета базы берется цифра побольше – или по кадастру, или стоимость продажи. Еще доступен вычет с расходов на покупку жилья, когда налог рассчитывается по прибыли с перепродажи, если есть документы по расходам, связанным с покупкой – это может быть выгоднее, чем вычет.

В каких обстоятельствах НДФЛ не начисляют совсем

Надо понимать, что НДФЛ зависит не от общей суммы сделки при продаже недвижимости, а именно от полученного дохода. Если это жилье было куплено более 3 лет назад (до 2016 г.) – налог с продажи не начисляют. Если покупали после 1.01.2016 г., то продать без НДФЛ можно через 5 лет. Предусмотрены даже такие ситуации, как продажа дешевле покупки (но не менее 70% от кадастра на 1 января года продажи) или за те же деньги (с аналогичным порогом по кадастру в 70%).

В иных ситуациях придется оценивать доход и брать его как налоговую базу для расчета НДФЛ. Но можно уменьшить итоговую сумму. Первое, что для этого нужно – документы по сделке с недвижимостью: договор, акт, платежки и выписки из банка, чеки, ордера, расписки. Можно оформить вычет из базы для расчета налога на доходы от продажи своего имущества в течение года, но не более 1 млн.руб. И надо помнить, что вычет доступен собственнику, а не привязан к объекту сделки.

Как показывает практика, проще всего подождать, пока закончится минимальный период владения по НК РФ – в общем порядке это 5 лет. Унаследованное или подаренное жилье можно продать без НДФЛ через 3 года. Отсчет срока для наследников, к примеру, ведется от даты оформления в ЕГРН. А вычет доступен лишь в том случае, когда наследодатель его сам не получил.

Если продается жилье с обременением (ипотека), основанием для вычета признаются расходы по кредиту. А подаренная близким родственником и позже проданная квартира не облагается НДФЛ (если дарил супруг, родитель, ребенок, дедушка или бабушка, брат или сестра). Это касается и неполнородных, и усыновленных с усыновителями.

При продаже доли жилья в Рязанской области, или жилья с подаренной долей, срок владения для продажи без НДФЛ составляет 5 лет – но за доход с купленной доли налог все равно начислят. Даже если продает жилье пенсионер, НДФЛ начислят – правда, будет возможность получить льготу.

И напоследок о тех самых льготах – вычетах. Их можно получить (оформить) сколько угодно в пределах лимита – до 1 млн. за отчетный период, на одного плательщика.